对于投资者来说，年末既是他们结算一年投资回报，又是调整来年投资计划的时候。总体上，在这几年股市低迷，国库券、基金市场收益不好确定的情况下，房地产市场价格却节节攀升，给了投资者很大的信心。对于投资者而言，选择在哪投资，采取何种方式能提高投资收益率等，都是最为关心的问题。因此，在新的一个投资年到来之际，我们特别向中原地产专业研究人士进行了咨询，通过对房地产投资市场，以及对影响投资收益率的各项要素进行分析，总结了投资者在投资过程中提高投资收益率需要遵循的三大原则。 原则一：交通便利、商务氛围浓厚的地段是提高房屋投资价值的重要因素。 房地产投资收益的主要来源是靠出租房屋收取租金来获益。而房屋在不同区域、不同地段其租价相差甚远。因此，对于投资小户型的消费者来说，其房屋位置的选择就显得尤为重要。在目前北京房地产租赁市场上，较为活跃的地段为商圈周边如中关村商圈、亚奥商圈、金融街商圈、CBD商圈等；地铁沿线如1号线、2号线；各大高等学校周边，这些地段有着不同的特点，租金较高且比较平稳，投资回报率有保证。 经典商圈?? 京城几大商圈内商务办公氛围浓厚，聚集众多的上班一族，且以年轻一代为主，工作生活压力较大，大部分人会选择在工作地周边租用房屋住，相应租赁客源稳定且租金承受能力强，投资者收益也有保障。 地铁沿线?? 地铁沿线房屋租赁市场一直非常活跃，其主要原因就是交通便利，缩短了居住地与工作地的通勤时间，减少了消费者上班途中的劳累。因此，其租赁价格也呈现出稳中有涨的趋势。如万寿路地铁附近的一居室约在1000-1200元／月之间，二居室价格约在1500-1800元／月之间，三居室价格约在2000-2500元／月之间。 高校附近?? 高校附近的二手房租赁市场一直表现良好，再加之今年教育局对“严禁学生在校外租房”的禁令解禁，许多学生为了得到更多的自由支配时间和改善居住质量而到校外租住房屋，客户量增加。 另外，有大部分毕业生由于对学校周边环境较为熟悉，有很强的地域情结，他们普遍选择在学校附近租用房屋。同时，考研、培训人群的增多，都在一定程度上活跃了学校周边的房屋租赁市场，需求量的增加也提高房屋的租赁价格。目前学院路附近的一居室价格在1200-1500元／月之间，二居室价格在1600-2000元／月之间，三居室价格在2200-2600元之间。 原则二：认准房屋租赁目标群体，采取有针对性措施来提高租金回报。 在房屋租赁市场，租金价格的高低虽与地理位置有直接的关系，但其室内配套设施与租赁群体的成功对位也是提高租金的一个重要因素。因此，中原地产专业研究人士建议业主在出租房屋时对其房屋的租赁人群作以准确定位，然后采取有针对性措施对房屋进行装饰，以起到画龙点睛的作用，相应的租金也会提高一部分。 如CBD区域商业氛围相当浓厚且区域生活配套设施齐全，该地区租赁群体主要是中外企业的年轻白领，他们大多数追求潮流、相对较时尚些。因此，对于这部分租赁人群来说，提高租金上涨的一个重要推动力量就是对其室内装修采取有针对性措施。 首先，生活必备用品要全。如空调、微波炉、洗衣机、电视机等生活配套设施。 其次，针对该区域租赁人群的喜好特征，在装修设计中不妨大胆加入一些鲜明的色彩，并配以各种小饰品，使整个装修风格以时尚为主。这样，房屋租赁价格至少上涨50-100元／月。 目前该地区已购公房出租一居室1300-1600元／月，二居室1700-2200元／月，三居室2200-2700元／月。 原则三：贷款需求者，可提高首付，减少利息支出来提高回报率。 投资者在购房时最为关注的一个问题就是投资回报率。而投资回报率的高低不仅与收入有关还与支出有很大关系。同样的租金收入水平，支出多的肯定收益率稍低。 目前由于房地产价格较高，消费者一次性购买房屋的可能性不是很大，很多人都是通过银行按揭贷款来购买房屋。只要有贷款这就涉及到银行利息问题，况且目前银行利率已进入一个动态阶段，未来还有加息的可能，这也就意味着若消费者通过银行贷款购房的利息支出成本还会增加，成本的增加势必会影响房屋的投资收益率。 因此中原地产专业研究人士建议贷款购房投资者，为了提高投资收益率可通过提高首付的方式来减少支出提高其回报率。 举例说明： 以刘先生为例，他以45万元在CBD附近购买一套房屋，建筑面积50平方米，物业费2元／平方米?月，供暖费19元／平方米，该套房屋出租的租金为2800元／月。 刘先生购房需交纳契税6750元，印花税225元。 假设一：刘先生首付14万元，月供2534.27元 则年投资回报率＝(月租金×１2?物业费?供暖费)／首付款＋契税＋印花税＋按揭款＝(2800×１2?1200?950)／(140000＋6750＋225＋456168.6)＝5.2% 假设二：刘先生首付18万元，月供2207.27元 则年投资回报率＝(月租金×１2?物业费?供暖费)／首付款＋契税＋印花税＋按揭款＝(2800×１2?1200?950)／(180000＋6750＋225＋397308.6)＝5.4% 通过上面计算可以看出，随着支出首付的不断增多，其相应的利息支出额减少，年投资回报率则不断上升。 小提示 建议消费者在投资购房过程中除了把握专业人士总结的三大原则外，也不可一成不变。投资者需要时刻关注京城投资区域的变化，毕竟影响区域发展的元素在不断变化。投资者只有紧跟市场变化，对自己的投资行为实行动态管理，这样才能保证投资收益率为最高。 相关链接 年轻人买房 四点出发 现在，年轻人在购房人群的结构中已经占了相当大的比例。年轻人购房已经不仅仅是为满足居住需要，也已经成为展示自身能力、积极上进的表现。但年轻人社会经验、经济能力有限，具体操作买房这种个人经济生活中的大事，还是要三思而后行。那么，年轻人在购房过程，有哪些是需要从重把握的呢？ 总价不要太高 买豪宅是很多年轻人的梦想，但现实中除了少数家底丰厚或能力超强的年轻人外，买高档住宅对于年轻人来说还只是个梦。有年轻人认为，有了首付就把房子标准提高一点，大不了还贷时累一点。其实问题不是那么简单，总价高的房子不仅首付需要筹集一把数额不小的资金，后期的还款压力也很大。这样的情况一年、两年或许还可以维持，如果超过五年，不仅个人身心疲惫，而且一旦工作发生变故，还贷就有了风险。 交通要便利 年轻人手头积蓄少，可以稍微把住所弄得偏一点，用距离来换取居住质量。这就要求他们的住所最好交通方便。比如靠近车站的，最好有直达单位的公交车。这样才不至于每天为准点上班，而把自己累得不行了。 购物要方便 周边要具备一定的商业配套设施。一来年轻人喜欢购物、娱乐；二来这样生活方便，可以提高效率和生活质量。 考虑停车位 假如年轻人有一定经济实力，买完房子资金还有一块富余，同时工作进展又比较乐观的话，就可以提前考虑购买车位的问题。因为，对于这样的年轻人来说，拥有私家车并不是一件遥远的事，而目前车位价格走高也是一种趋势，可以预先做一个这样的准备。 |
