打开中国信托网，已经见不到最近发行的信托产品介绍了。形成这一局面的直接原因是中国银监会在9月初下发的《加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》(也称212号文件)，将新开办证券和房地产信托计划的门槛提高。用益信托工作室提供的数据显示，10月以来，全国信托公司仅发行了3个房地产信托，总规模不足5亿元，相比8月的17.47亿元大为减少。而正在抓紧制订的《信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法》，对房地产信托业务限制的松紧问题也是未定之数。 惨淡经营 “一方面是受到银监会下发的212文件的限制，另一方面是房地产市场的不稳定也让信托公司放缓或者停止了融资。”一位信托公司的人士表示。 《财经时报》获悉，上海几家主要的信托公司已经悄然停止了房地产信托业务。根据公开资料不完全统计，2005年1-8月，仅公开发行的集合类信托计划，就有70亿元投向房地产市场，而这当中贷款类信托计划占到了六成以上。房地产业务已经成为众多信托公司主要盈利点。 信托一度被认为是房地产企业的“救命稻草”，但年关将近，企业资金链愈加吃紧之时，信托门槛反而提高。上海一家著名的信托公司房地产信托部总经理告诉记者：“我们现在两个月做一笔业务，很多项目已经排在明年。” 多数房地产信托可以看作是银行贷款的一个变种。为了控制风险，信托公司一般要求房地产商用所开发的项目或者其他项目、资产、股权作抵押，或由信托公司控股项目，或寻求第三方担保等。一般而言，抵押额度是信托贷款额度的1-2倍。 “要上市的项目都是非常稳妥的项目，信托公司还是倾向于做基础工程，有政府补贴的项目，投资住宅已经非常的谨慎。”上海联业律师事务所的王展律师透露。 在饥渴的房地产企业和民间游荡着的投资资金之间，本应充当桥梁作用的信托公司，如今却难挑重任。 成本压力 以往可以忽略的信托成本已经成为企业融资的门槛。 “合作的成本太高，信托公司要求扣除12%的成本以后再分利，我们谈了好几个公司，平时有业务关系的现在也没有用。”上海纯华投资有限公司总经理萧纯手上刚好有几个项目，但苦于没有能够合作的信托公司。 他表示，如果融资1亿元，实际上向社会募集的资金只有8800万元。 信托产品一年期预期收益率一般最低的为4%，最高为4.6%，而平均收益率则为4.2%；如果假定投资回报率在3%-5%之间，加上信托公司12%的前期扣除成本，企业的利润必须在15%-17%之间，企业才能有利可图。 “我们本来期望信托的成本只比银行贷款利息高一点，没想到会高那么多。”萧纯刚坦承。 上海知贤投资管理有限公司总经理张兢透露：“现在市场上的信托年平均报酬率一般控制在5.5-6%之间，也就是说项目利润要在17.5%-18%之间。” 但在市场红火的时候，企业如果能从项目中得到30%-50%的利润，这个融资成本就不算什么。 张兢在苏州同里古典别墅的项目也在艰难进行之中，他已经和上海、江苏等地的几家信托公司见了面，但一直没有下文。 另外，在信托门槛提高的同时，有些地产企业开始向民间私募资金，但付出的融资成本也高达20%。 单一类信托成新宠 “我们业务部的同事几乎天天在收条子，都是要求进行融资合作的。”上海某信托公司房地产信托部人士告诉记者，“我们最需要的就是项目，只要有好的项目，我们就能保证资金。” 但信托公司的风险控制越来越严，212号文件三道门槛：项目“四证”齐全、开发企业具备二级以上开发资质、项目资本金比例不低于35%。“已经把很多开发商都预先淘汰了。” “我们要详细了解开发商的资金流情况，部分房源也被我们打进冷宫，比如别墅和拆迁房，别墅卖不出去，拆迁房拆不了，这些都是高风险的项目。”该信托公司的人士表示。 在贷款类信托受到严格限制之后，部分信托公司开始转向其他信托业务。 股权融资类、财产(权)受益权转让类、物业投资类信托，以及它们与贷款类信托的混合体，以前并不为信托公司看好的品种，现在越来越多地进入信托经理们的视野。 以前占据大半江山的集合信托业务在中国银监会的两道通知《关于进一步规范集合资金信托业务有关问题的通知》和《关于信托投资公司集合资金信托业务信息披露有关问题的通知》下，今年呈现下滑。 近期，单一类信托计划渐渐代替了集合信托，成为信托公司的新宠，“现在无论是投资者，还是募资者，对市场都有很多不确定性，单一信托计划不需要信托公司承担风险，一般的委托人都是机构，风险由投资者来承担。”某信托公司的负责人告诉记者。 实际上，因为单一类信托计划不用向监管部门报批，这就能避开212文件的限制和约束，委托人如果能够获得银行担保，其融资成本低于集合类信托。 |
