香港REITs的上市，对内地市场显然产生了影响。因为一般而言，海外机构对于投资在亚洲的基金有固定的数量份额，当香港占去更多的比例后，内地所能分享到的就只能是更少了的一块了。 但陈基强也指出：“无论是香港市场还是内地市场，房地产信托基金都是刚刚起步，占外资投资额的很小一部分。” 据叶建成介绍，国内现有的房地产信托计划是有200份合同限制的非标准化金融产品，不能在证券交易所上市流通，大多针对某个具体的房地产项目，资产单一，风险较为集中。由于有200份的限制，加上融资规模往往较大，单份合同金额很多都在30万、40万元以上，因此目前面对的还都是高端客户。 资料显示，2003年9月，房地产信托计划的发行额才30亿元；到了2003年底，猛增至60亿元；此后直至2004年底，房地产信托计划发行额达到了111.74亿元。 而此前，从2002年7月到2003年6月，在银监会121号文件出台之前的一年中，信托公司仅发放房地产类信托20个，不足全部信托总数的25％。而年初时戴德梁行预计今年的信托发行额会达到200亿元。 银监会拔高房地产信托门槛 近日，银监会《加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》（212号文件）相继下发到各地信托公司，该文件大幅提高了房地产信托的门槛：自有资金超过35%、四证齐全、二级以上开发资质三个条件全部具备才能融资。 据分析，这一规定的严格程度甚至超过了银行。212号文件指出，上半年信托公司房地产业务有部分项目已显露较大风险。截至5月末，已经有部分信托项目到期未能按时清算，其中房地产业务占61%。 212号文件是为了防范金融风险，然而有业内人士预测，212号文件出台后，那些将房地产信托作为主要业务的信托公司将面临更大的困难。 但也有人指出，212号文件是一把“双刃剑”，短期看会收紧房地产信托的业务空间，长期看则有利于促进房地产信托的金融创新。据分析，银监会之所以出台这项政策，是因为2005年5月底，银监会再次布置全国范围内的对信托行业的交叉检查，这次严查的重点就是信托公司关联交易和挪用信托财产。 而此次检查使得少数信托项目的风险开始暴露，部分未到期的信托计划存在清偿风险。比如，2005年1月至8月，仅公开发行的集合类信托计划，就有70亿元投向房地产市场，而当中更严重的是，已经出现部分信托项目到期未能按时清算，其中房地产类业务占比达到61%。 此外，此次检查中还发现，部分地方通过开展财产权信托受益权转让等形式变相违规筹集资金。银监会担心房地产行业的风险通过该模式向社会扩散。 在此前出台的121号文中，“四证齐全且自有资金必须达到30%”的规定已经让房地产业感到了资金之困，而此次银监会212号文件又把房地产企业的信托通道收窄：自有资金比银行贷款还要高5%，还增加了开发企业二级以上资质的限制。 内地离REITs还有多远 内地房地产公司的资产负债率在75%左右。如此高的负债率一旦出现市场风险，将给债务人带来巨大损失。 吴晓灵指出，目前房地产金融的问题之一，是绝大部分风险集中在银行身上。“房地产业如果要用信托基金的方式解决开发商的融资问题，应该建立权益型的基金，而不应该是债权型的基金，让资金持有人承担风险的同时享受回报。”她认为，用公开发行收益凭证的方式设立房地产投资信托基金（REITs）才是房地产直接融资的方向和可持续发展的模式，也是解决房屋租赁市场投资来源的重要融资方式。 面对不断积聚的房地产金融风险，REITs融资无疑是解决办法之一，那么国内地产市场离REITs还有多远呢？ 著名投行麦格理董事总经理白礼智在接受本报记者采访时预测，中国REITs要进一步发展，还需要5年的过程。然而，在明年上半年就会出现一些在香港上市的内地房地产公司。“麦格理正在运作一些相关业务。”白礼智透露。 陈基强认为，国内要推出真正意义上的REITs，难度还是比较大的。“国内现有的信托主要是用于过桥筹款，212文件以后无疑难度增加了，因此在未来9个月内，我国还一直会保持基金短缺的状态。” 那么，内地REITs缺的到底是什么？叶建成认为，目前中国尚无REITs的法律制度，现有的集资投资模式如信托计划模式、封闭式产业基金模式和上市房地产公司模式都有各自的局限，如《信托法》中对信托合同的200份限制，信托计划的公募限制，产业投资基金类的法律制度不完善，上市房地产公司的对外投资不得超过公司净资产的50%等等。 “亚洲做REITs相对成功的新加坡当局一直积极鼓励外国公司将境外的房地产透过新加坡REITs的架构在新加坡上市，为此提供了一系列鼓励外国投资者的措施和降低成立成本及税务优惠。这些优惠包括：免除个人投资者于新加坡RE鄄ITs分红的所得税；免除新加坡RE鄄ITs物业出售的印花税；对外国非个人投资机构的税率由20%降至10%等措施以吸引更多本地及外地REITs在新加坡上市。只有在政府的政策鼓励下，REITs才能吸引更多的投资者。”叶建成分析。 陈基强认为，目前国内的现状恰好与新加坡相反，对于营业税、租赁税等的征收，表现出政府不鼓励长期持有基金的态度。 而在软件方面，叶建成也对国内的现状抱有忧虑：“开发商的资产管理意识还明显不足，国内现有的基金公司也不够成熟。” 虽然如此，陈基强还是坚持：REITs在内地发行只是早晚的问题。因为这不仅有政府的重视，也符合了市场的需求。正如凯德置地公关部主任林晓琼对记者所表示的，“如果国内会出现REITs这样的房地产基金，我们会非常感兴趣的”。而众所周知，凯德置地正是在新加坡成功发行了最早两只上市基金，成为领汇排他性战略伙伴且在国内也发行过两只私募基金的著名企业。 |
