婆婆治病费用高昂，曹女士和丈夫将住房出租以补贴房贷和医疗费，夫妻俩另租了间小房。虽然夫妻收入均比较可观，但是现在的生活状况和婆婆巨额的医疗费用，引发了夫妻对于家庭财务规划的重新思考，并产生了严重分歧。 究竟是以租养贷一拖二呢？还是卖大房买小房规避房价下跌风险？或许，还有更佳选择？妻子：再买一套一拖二丈夫：卖掉大房或租房观望。 曹女士夫妇现有的房产位于宁波市中心，买入时间并不是很长，买入价132万元，贷款66万元，月还4300元，以两人1.6万元月收入完全可以负担。目前夫妻俩还有65万元的现金。 但年初婆婆住院后，每月医药费陡增至8000元，还款压力凸现。夫妻俩遂将住房出租，月租金1400美元，再花4200元在宁波新外滩附近租房住,扣除房租、月还贷、物业费、代理费尚有盈余1000元。 近10%的出租收益率使曹女士决定将现有房产继续作投资房,不过目前租房自住欠稳定感，且月付4200元房租，不如用它来还第二套房的月供，于是曹女士想再买一套二手房自住。预留15万元医疗费后，尚余现金50万元。若买一套80万元的二手房,首付24万元,余26万元装修并应急，月还3700元，等于用一套房养两套房。 可丈夫认为现在房价飞涨，应租房观望。即便买房，考虑现有房产只有84平方米，若以后父母同住太小，且目前已升值30%达到170多万。不如套现，可获90多万元现金，不贷款买一套价值100万元的房子。 曹女士并不认同丈夫的想法，第一套房型虽小，但回报丰厚，不如以房养房；即便市场回落，其租金也足以负担月供。两人都处于事业上升期，第二套的4000元月供也负担得起。这样两套房子加起来现价250万元,贷款122万元,只要房价不跌落50%，就不会出现负资产。 此外，婆婆的身体状况和巨额的医疗费用，促使夫妻俩不得不考虑自身的保险问题：每人年8000元的储蓄型保险是否足够？双方父母虽然都有公费医疗，但一旦住院自费部分相当惊人，如何积累这部分资金？于是，两人各找了位理财师做咨询。理财师一：继续出租现房产贷款买第二套房 理财师林先生认为，丈夫不愿负债的想法可以理解，但当租金和贷款持平时，已不存在还款压力。 保留现有房产出租的方案比卖掉套现，月净收入可增加1000~1500元，收入结构上增加了一笔较为稳定的进账，提高了资金的安全性。当然空置率不可避免，但凭曹女士的月收入和上升的事业前景，即便无租金收入，支付两套房的按揭后，至少还剩7000元供日常开支。 从净资产看，虽然目前三种投资方案的净资产大致持平，但不卖掉现有房产，20年后净资产将有大幅的增长。假设不考虑房产自身增值因素，至少包括两套不动产的价值212万元(132万元＋80万元)。而丈夫卖房套现的投资方案则在20年内一直维持100万元的不动产。 而且，买房套现也无法规避房价跌落风险。即便考虑房价跌落的风险，要把现有房产卖掉锁定利润，可卖房钱还是用来买房，同样面临高价买入的跌价风险。反而是市中心的房产买入时间较早、地段好且楼盘知名度较高，保值性相对高。近40万元的利多虽然吸引人，但以曹女士目前房产不多、住房需求量较大的家庭状况，不必过多看重暂时抛售房产套现带来的利多。 不动产的增加是在每月净收入基本不受影响的前提条件下进行的，扣除日常开支每月还有1.3万元节余，一年就能积累15万元，夫妻俩仍有能力负担双方父母的医疗费和抚养费用。理财师二：租房住观望一年后买第二套房 理财师范先生告诉曹女士的丈夫，曹女士以租养贷的策略还是比较成功的。这套房产月租金折合成人民币在1.15万元左右，可以抵掉每月需要支付的所有投资成本。而像这类位于宁波市中心的高档楼盘，在外籍租客中还是存在相当大的市场。如租金水平能保持稳定，夫妇俩实际上是不存在还贷压力的。因此建议继续保留现有房产出租。 但是曹女士中意的二手房现在并不便宜。由于目前商品房成为二手房交易市场的主流，且成交量中的三成都是投资类购房行为，这使得房产一、二级市场间存在不少的价差。同时央行房贷新政的出台，也必然会对房产的投资炒作行为起到抑制作用，并体现在未来房价的回调上。故建议暂时观望，同时更多地关注一手房市场。像宁波新外滩地区，今后会有大量的新盘面市，且基本集中于中档商品房，充沛的供应量会带来更多的选择机会。 这同时也能积累更多首付，减少贷款利息支出。曹女士目前家庭净收入1.7万元左右，如一年后同样购买80万元左右的房产，首付可达四成32万元以上，剩下采用20年贷款，月还款3200元以内。这样，在不动用工资收入的前提下，第一套住房的租金，便可毫不费力地维持两套房产的月还贷及相关费用，并有2000元盈余。以房养房，13年就能收回第二套房产的投资成本。增加意外险和健康险 两位理财师都对曹女士夫妇的保险规划提出了建议。一般而言，家庭年保费支出占经常收入的10%左右较为合理，曹女士夫妇年收入19万元左右，1.6万元的保费基本上接近了这个水平。但以储蓄型保险为主，结构不够合理。因为一方面曹女士夫妇目前处于家庭成长期，在这个时期，保险的结构应偏重于防范疾病和意外风险；另一方面他们目前和将来都承担了较高的债务，虽然没有动用薪金收入来偿还，但万一家庭成员发生变故，负债会加剧财务状况的恶化。 因此，理财师建议在健康和意外险上面追加一些保险支出。如果所在公司的医疗保障制度不够完善的话，也可适当补充低廉的住院医疗险，一般年缴费 2000 多元。 |
