邓聿文 自从建设部在其2006年度工作要点中披露要落实商品房预(销)售合同联机备案和实名制购房制度后，有关购房实名制的争论最近一直不断。很多人对这一举措提出了疑问，认为它无助于遏制购房中的违规行为。 我想很多批评者其实是误解了此举的意思。正如建设部有关负责人日前在接受新华社记者采访时强调的，建设部此举不过是为严肃查处内部认购、违规促销、囤积房源、哄抬房价等违法、违规行为，以及防止某些人将买房当作洗钱手段而规定的购房制度。换言之，它只是一种防范购房违规的手段而已，有关部门并没有指望它能解决房地产市场的所有问题。 批评购房实名制的人常举出两个理由：一是这一制度“只防君子不防小人”，你规定要用实名制，那好，我可以用别人证件照样买多套房，反正中国人亲戚、朋友多的是。我们要认识到，任何制度都可以找到缺陷，但这不应该成为否定制度的理由。退一步讲，即使可以用别人的名字买房子，也要用真名，总比胡乱写一个假名要好，何况用别人的名字对炒房者来说终归是增加了一些麻烦。 二是这一制度侵犯了个人隐私权。的确，购房是一种商品买卖行为，它和其他的买卖行为没什么两样，按理是不需要实名制的，因为“实名”就意味着没有隐私，某种程度上将使个人隐私透明化，会给个人带来一些不便。但是，隐私在现实中不是绝对的，在某些特殊条件下，隐私是要让位于公共利益的。现在很多老百姓没房住，为了打击炒房，出让一部分隐私权很有必要。另外，从经济学角度来看，一般商品在供求关系平衡和信息对称的情况下，可以不实行实名制，但如果供应匮乏，为了保证消费者的利益，就可能需要实名制。 据房地产业内人士透露，购房“不实名”主要会助涨两种炒作情况。一种是在“认筹”阶段，甲市民将排在前面、拥有“优先选房权”和“特别优惠”的筹号更名给乙市民；一种是甲市民已经选好房并签订了认购书，在签订购房合同时更名给乙市民。在这两种情况中，甲市民会根据认筹优惠的多少以及房屋价格涨幅获取一定的利润。购房实名制的实行，将能够有效遏制这类短线炒房行为。因为通过商品房预(销)售合同联机备案和实名制购房制度，有关部门可以查询到购房人以往的购房数量以及交易历史，一些非正常的倒号和投机炒房行为就会很容易浮出水面。银行等部门也可以通过联网，查询购房人的信用情况，从而控制信贷风险的产生，并通过调整贷款额度来配合政府打击炒房行为。 近年来，房地产市场出现供不应求的局面，供求双方的严重信息不对称，使得一些开发商可以用虚假姓名来虚构楼盘供不应求的假象，或者发动职员以及亲戚朋友来签预售合同，造成热销的假象。一些省市实行网上购房合同备案以来，虽然公众随时可以了解交易信息，但许多地方网上合同撤销率居高不下，说明很可能许多预售合同还是开发商内部认购所致。在这种情况下，要打击开发商利用现行政策漏洞进行内部认购等行为，实行实名制无疑能起到一定的作用。 此外，对开发商先买下自己的楼盘，骗取银行贷款，然后再炒高房价进行二次交易的现象，实名制也可以起到一定的预防作用。 总之，购房实名制虽然不能禁止恶意炒房，但可以减少一些人包括房地产开发商自己的炒作，有利于房地产市场秩序的整顿和规范。根据中国城乡建设经济研究所课题组去年5月做的一项研究，采用实名制后，确实对在预售时期转手交易等投机行为以及房地产商内部人员借机炒作、哄抬房价等起到抑制作用。所以，从这个意义上说，它肯定是一项积极措施，表明了政府管理制度的进步。当然，这项制度要发挥更大的作用，还需细化配套条款，但这并不妨碍我们从积极角度去理解和看待建设部出台的这一举措。
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