2000年伊始，西山区域先后开工的别墅项目共有10多个，大部分依山而建，形成独有的山地别墅群。从永定河以北，沿着西五环路依次途经所建立的别墅项目有：圆明园花园别墅、半山枫林、山水逸境、香山别墅、香山艺墅、西山美墅馆、西山美庐和八大处山庄等。
虽然2003年11月国土资源部对别墅用地审批“叫停”，以及2004年“8•31大限”的来临，按理说会对别墅市场带来一定的冲击，但西山区域的别墅却在2004年大规模地集中放量，实际投入市场的别墅总量达到了100万平方米，有的项目售价已达到20000元/平方米以上，并很快被市场消化。2005年，西山区域新推出的楼盘有香山清琴、庐师山庄、褐石、万城华府二期、香山甲第、御墅临枫、香江别墅、西山美墅馆三期、香山81号院等众多项目，令西山别墅板块再度成为市场关注的焦点。 [地缘优势] 古时皇家圣地 今日豪门佳苑
西山区域，地处上风上水的北京西北，自古以来就是京城的尊贵之地。古时的帝王视西山为龙脉，并将其作为自己的养生之地。北京作为六朝古都，历代皇家园林、达官显贵的私家大宅遍布西山地区。燕京八景中的两景??西山晴雪、玉泉趵突都在该区域内。西山地区的绿化覆盖率在北京近郊区范围内最高，该地区将建成北京的“绿谷氧吧”，环境空气质量要明显优于市区。
郁达夫曾有一句话，“北京最漂亮的就在于西山的一抹晚霞”，西山景色优美的自然风光成为其笑傲京城别墅市场的“独门武器”。一提起西山就让人想起秋季漫山遍野如火如荼的红叶，金代诗人周昂曾有“山林朝市两茫然，红叶黄花自一川”的诗句描写红叶壮观景象，西山浑然天成的自然景观成为该区域别墅最大的卖点。除此之外，闻名海外的三山五园??香山、玉泉山、万寿山、颐和园、静宜园、圆明园、畅春园、静明园等名胜古迹，也为西山别墅的良好品质，奠定了无可取代的人文底蕴。 北京城市规划 凸现西山优势
北京市政府在2004年工作报告中确定了“两轴?两带?多中心”城市空间新格局。报告中指出，“西部生态带”与北京的西部山区相联系，既是北京的生态屏障，又联系了延庆、昌平、沙河、门城、良乡、黄村等，应实现以生态保护为前提的调整改造，各级城镇主要发展高新技术、高教园区等环保型产业，为北京建成最适宜人居住的城市奠定基础。
西山区域作为西部生态带中的一颗明珠，不仅是环境资源保护最好的区域，更实现了将北京建设为“文化名城，宜居城市”的历史使命。西山作为皇家寺庙的胜地，被公认为京城别墅豪宅最理想的开发区域。但作为北京最具有自然资源和人文底蕴的风水宝地，西山区域在别墅市场上的影响力，却远远不及拥有悠久发展历史的中央别墅区和大盘、新盘频出的亚奥别墅板块。但是西山无以伦比的景观资源，成为了众多渴望回归自然的别墅购买者的必选之处，众多的别墅开发商纷纷看重西山，在此修建品质优良的别墅项目，其价格也因地域的稀缺而在京城别墅区名列前茅。因此，西山别墅区成为八大别墅板块中的后起之秀，并不令人惊奇。 [交通状况] 道路通畅便捷 方便住户出行
以前西山在人们的印象中是山高水远之地，只有春季踏青、秋季赏叶之时才会到此旅游。但随着城市化进程的加速，以及市政交通网线的建设，西山作为北京的后花园，及城市特征愈发明显。在三环、四环、五环、板井路、远大路为主的交通干线通车后，西山地区形成了纵横交错、流畅便利、道路完善的交通网络。正常情况下，从西直门经西外大街、紫竹桥、四季青桥，开车20分钟就到西山。而在香山区域内，东西向的主干道由北向南有香山路、闵庄路、杏石口，宽阔的道路保证了交通的顺畅。
西山别墅区中的半山枫林、阳光100香山别墅、香山艺墅等项目，基本都在五环沿线建立，交通出行非常方便，解决在此居住人群的出行之忧。随着西五环的开通以及免收高速公路费，从香山到中关村、亚运村、CBD的时间成本也将进一步缩短。未来城铁９号线的开通，将会为西山区域带来更多出行方便和发展潜力。
以位于海淀、昌平交界处的香江别墅为例，即将开通的六环路从旁经过，京昌高速路、海淀后山温泉路以及京承高速路组成交通路网，使香江别墅到市区的距离缩短至40分钟左右，相当方便。 城市之中的山水 山水之中的城市
城市别墅一般位于城市边缘地带，距市区10～20公里，车程15～30分钟，主要满足人们第一居所的要求。北京五合国际董事副总经理严涛认为，有三种地方适合做城市别墅：第一，拥有或邻近都市森林；第二，具有良好的人文环境；第三，便捷的交通优势。而西山区域正好满足了建设城市别墅应具有的全部条件，无论是环境优美的西山风景，文化底蕴的浓厚的西山文化，还是便捷方便、扩阔顺畅的交通网络，都为西山区域成为“城市别墅区”奠定了很好的基础。
如今在西山区域以“城市别墅”为宣传口号的别墅项目，有万城华府、WE HOUSE、西山美墅馆等诸多项目。以位于西五环杏石口桥西的西山美墅馆为例，距离西五环路仅400米，可以迅速切入四环，交通条件便利，因此成为西山区域城市别墅的代表之作。 [周边配套] 生活配套尚显不足 教育资源得天独厚
西山区域原来作为风景名胜区和部队驻扎之地，从前的市政配套设施并不完善，对于居住于此的居民而言，居家生活并不是很方便。随着京城西北地区的快速发展，西山区域内及其周边中小学、幼儿园、商场、超市、银行等一应俱全，为西山地区提供了完善的配套生活设施。而当代商城、双安商场、世界最大的金源Shopping Mall，也可以为西山区域的居民提供购物乐趣。但总体而言，区域市政配套设施还需进一步完善。
对于西山区域最值得称赞的还是独一无二的自然资源。购买西山区域别墅的人士，可以把西山当作是自家的大型花园，在此吟诗、品酒、对弈、赏景。而西山区域内的翠湖水乡旅游度假村、香山滑雪场、万柳高尔夫俱乐部、京辉高尔夫球场俱乐部、天天花园娱乐中心、京都高尔夫俱乐部、鑫仕源度假村、中粮龙泉山庄、北京京西又一村度假村等休闲场所的日益完善，又为西山区域的休闲娱乐生活增添情趣。此外，西山区域拥有丰富的教育资源，著名八大院校??北京外国语大学、北京理工大学、北京大学、清华大学、人民大学、首都师范大学等毗邻附近。另外拥有北大附小、人大附小、北外附小、中关村小学、人大附中、北大附中、清华附中、八一中学等几十所教育机构，为西山区域的教育文化氛围平添光彩。 首钢搬迁促区域环境增值
以前西山区域虽然拥有得天独厚的环境资源，但由于大型工业基地??首都钢铁厂的近在咫尺，不少人对于在西山区域购置别墅，心中仍充满疑虑，担心会受到空气污染的影响。
2004年～2020年的北京城市总体规划，对于京西的房地产开发做了这样的要求：西部区域将以优化、整合、完善现有的发展空间为主，改善生态环境，防止高密度连片开发。如今首钢已经开始搬离京西，对于西山区域的生态保护和可持续发展起到了决定性的作用。西山区域也因为首钢的撤离，而加大了区域环境的增值潜力。 [产品特性] 土地资源稀缺 产品形态多样
北京别墅用地叫停相关政策的出台，使得本已受国家限制开发、很难获得批准的西山别墅类用地更加稀缺，成本也相对更高。西山区域虽有着大片土地，但从政府保护皇家园林的角度出发，能够用于房地产开发的土地极为有限。因此，西山在建在售的别墅项目尤显珍贵。
据粗略统计，该区域别墅产品目前价位基本上为200万元/套～1500万元/套之间。高端价位产品居多，大致价位分布在4000元～24000元之间，其中35％左右的产品均价在10000元/平方米～24000元/平方米之间；50%～60％集中在5500～10000元/平方米之间；5500元以下的产品较少，大约占总产品的15％左右。每套面积从300多平方米到1000多平方米不等，尤其以300多平方米为主力户型。因此西山别墅能满足不同层次客户的需求。
西山由于独特的地理位置，该区域内别墅项目的建筑风格，基本上是以崇尚人文特色为出发点，并不是绝对的中式别墅或西式别墅，而是以偏现代感的创新风格为主。而西山区域最具代表性的别墅??西山美庐，就是以莱特式建筑风格为主的古典主义项目，它的出现可以说是西山别墅建筑风格的最佳展现。
西山区域内别墅的建筑类型多样化特征明显，独栋、双拼、联排、花园洋房等多种形态共存。这主要是由于，为了保护西山区域的自然景观，可供建设别墅项目的土地资源非常稀缺。西山早期是以独栋别墅为主，也在市场造成了很好的反应。如今由于拿地可能性趋小，以及早期开发商拿到手的土地容积率的限制，目前市场上西山区域的别墅供应以联排别墅为主。 目前西山区域在售别墅项目一览表
香山清琴 海淀区四季青镇门头村 独栋别墅 0.28 40% 最低总价：828万元/套 151套 6元/平方米/月 62599191
庐师山庄 石景山区西五环八大处出口西800米 双拼别墅,联排别墅 0.51 30.5％ 最低总价：650万元/套 双拼5栋共10户，联排9栋共42户 未定 88968888/9999 褐石 海淀区圆明园东门对面 叠拼、平层 1.20 38％ 均价：11000元/平方米 590套 2.7元～3.5元/平方米/月 62520002／5
WE HOUSE 海淀区四季青桥西南角 独栋别墅,双拼别墅,联排别墅 0.63 40％ 均价：15000元/平方米 370套 4.20元/平方米/月 88460088/99
香山甲第 海淀区闵庄路南侧 双拼别墅,联排别墅 0.85 35.6％ --元/平方米 88457777
万城华府 海淀区昆玉河畔万柳高尔夫俱乐部南侧 联排别墅 1.0 30％ 1200万/套～1500万/套 52套 4.5元/平方米/月 62628866
檀香山别墅 海淀区四季青桥向西1800米 独栋别墅,双拼别墅,联排别墅 0.58 45％ 均价：12800元/平方米 277套 4.9元/平方米/月 88466661/2/3/5
御墅临枫 海淀区香山玉泉山风景区闵庄路南 联排别墅 1.2 30％ 均价： 14000元/平方米 一期68套 4.5元/平方米/月 88456888
西山美墅馆 海淀区四季青桥南旱河路西侧 独栋别墅，Townhouse，叠拼 0.4～0.7 65％ 独栋别墅均价20000元/平方米 独栋87套
叠拼700套 5元/平方米/月（独栋）
62594039/62593939
香山81号院 海淀区香山路81号 联排别墅 0.60 43％ 均价：23000元/平方米 40套 6元/平方米/月 62599555/666
香江别墅 昌平区西南部上西山东麓 独栋别墅 0.33 60% 最低总价：240万元/套 一期90栋 5元/平方米/月 51627766 [区域前景] 以个性化设计 吸引更多购买人群
由于西山别墅区离中关村距离较近，在中关村西南面，所以中关村许多高新技术企业的高级白领成为这个区域的一个重要客群，这也保证了这个区域居住人群的品质。而海归人员也会是西山别墅区应该吸引的主力客群，这些客户会带着世界的眼光挑选这个区域的别墅。
由于需求方群体具有国际眼光的这个特点，也使得西山别墅应该注重产品的独有特色。未来西山别墅在产品设计上，既要保正产品的优良品质，更要注重设计理念、彰显独特个性。 后续供应量不大 升值潜力有望增加
西山目前已开发的别墅项目仅有20个左右，而真正在西山上的项目更是屈指可数，大部分是散落在西山脚下，只是可以远眺西山的美景，还没有形成连接在一起的别墅带，因此在北京的别墅市场上不算大型别墅区域。
虽然西山区域拥有着大片的土地，但是从政府保护皇家园林的角度出发，今后能够用于房地产开发的土地，特别是别墅用地实际上极为有限。整体来看，后续项目供应量应该不会很大。在这种情况下，西山的别墅更应该并且正向更高端更舒适的方向发展。
由于该区域的土地供应有限，从市场开发角度来分析，随着土地价格的不断增长，这里的房价会与之同步增长。别墅价格的增长将会是幅度最大的，也将是今后北京房价上涨较快的区域之一。因此，别墅的升值潜力不容小觑。 |
