| 十一月的二手房市场，又有了一些新的说法和矛盾显露出来。例如，11月19日，国税总局局长谢旭人表示，“十一五”期间将稳步推行物业税，并相应取消相关收费，从而又引发了物业税对于房产市场影响的讨论；另外，市建委公布的2005年1-10月北京房地产市场交易数据显示，空置房的面积正在逐渐增长，激起了一场需求是否旺盛、房价是否偏高的热烈讨论。但是，这些也只能说是偌大的房产市场翻起的一些小泡泡。因为十一月份的二手房市场，更多的是，没有了宏观调控政策的纷至沓来，缓和了个税悬而未决的焦虑，促使本月二手房市场表现出相对的平和与稳健。 成交量分析 成交量相比上月涨幅达13％ 据“链家”统计资料分析，十一月份的二手房市场成交量相比十月上涨13％。“链家”市场专业人士认为，随着二手房市场渐趋平稳，消费者对于征收物业税和当前房价是否偏高等“新”的说法承受能力已明显增强；再加上受前几个月观望情绪影响，一些房产需求没有得到彻底释放，使得临近年底，安家置业和升级置业的房产消费者需求得到一定的释放，正是这种客户需求量和房源供应量的双双走高，促进了交易量的稳步增长。 二手商品房成交量相比上月上涨18％，占比达到60％ 据“链家”统计资料分析，十一月份的二手商品房成交量相比上月上涨18％，上涨幅度高于总体成交量上涨幅度；另外，二手商品房占总成交量的比重也上升到了60%，相比上月再涨2%。“链家”市场专业人士认为，二手商品房成交量相比上月的再度上涨，与二手商品房源的放量微幅上升有直接关系。由于从2006年1月1日开始，5年期以上的商业住房贷款利率将全面按照5.51%执行，这就意味着一部分房产的持有成本将有所增加。部分在央行加息前贷款买房的房产消费者，尤其是拥有多套房产的投资者，将会选择在“加息大限”之前将房产出售。虽然远未构成集中抛售的现象，但也大大活跃了二手房市场，进一步促进了二手商品房成交量的上涨。另外，二手商品房成交量的中幅上涨，而成交占比却仅呈现微幅提升，这从一个侧面也印证了已购公房等其他类型房产成交量的上涨趋势，从而反映了整个房地产市场平稳前进的态势。  成交区域分析 朝阳、海淀成交量、成交占比均呈现“双升”局面 据“链家”统计资料分析，十一月份朝阳、海淀两区的成交占比分别为32％和23％，相比上月两区占比分别上升了4％和5％；从成交的量上来看，朝阳、海淀相比十月也呈现较强的上升趋势，分别增长了16％和19％。“链家”市场专业人士认为，朝阳、海淀两区作为二手房交易热点地区，一直以来都是二手房交易主体，因此，在市场处于平稳上升时期，其交易量上涨是必然趋势；而其他“非主流”区域在平稳期的成交量和成交占比也未出现大起大落之势，正是基于各个区域成交量变动幅度的均衡，促使朝阳、海淀两区成交量和成交占比双双走高。 据“链家”统计资料分析，十一月份二手房平均价格为4400元/平米左右，相比今年一至十月份的4365元/平米的平均价格仅上扬了0.8％左右，价格呈现比较平稳的走势。“链家”市场专业人士认为，十一月份价格上涨相对放缓，一方面是年底平稳上升的购买需求和房源放量支撑了供需关系难于走高；另一方面，国家系列宏观调控政策后，房产买卖双方都对房价走高心理预期放缓。 宣武成中心城区“一支独秀” 据“链家”统计资料分析，在京城11个行政区中，有八个区的平均成交总价在30-50万之间。而值得一提的是，在东城、西城、宣武、崇文四大中心城区中，仅宣武区的平均成交总价在50万以下，为42.3万左右，其他三城区平均成交总价都高于50万元。“链家”市场专业人士认为，之所以宣武区的平均成交总价远低于其他三个中心城区，这主要与宣武区公房价格整体相对偏低有关。例如，宣武区的典型区域天桥、白纸纺、广安门等地的已购公房价格均低于5500元/平米，而其他三区的典型区域已购公房价格几乎都高于6000元/平米，东城区建国门、东四等几个典型区域更是达到了7500元/平米左右。也就是说，宣武区正是因为已购公房价格的相对偏低，带动了区域内房产总体平均总价低于其他中心城区。 成交居室分析 一、三居室相比上月成交量涨幅分别为18％和15％ 据“链家”统计资料分析，在十一月份成交的各居室中，依然以二居室所占比重最大，占总成交量的64％，但成交占比较上月下降了4%。而一居室、三居室成交量却呈现明显上涨趋势，涨幅分别为18％和15％，使各自在十一月份的占比分别上升至14％和24％。“链家”市场专业人士认为，三居室占比的逐渐加大，表明房产需求有向较大户型转移的倾向。这与郊区房产成交量稳步上涨及二手商品房成交量上涨有关，因为郊区房产相对来说面积都较大，同时二手商品房面积一般都大于已购公房面积。 综上所述，十一月份的二手房市场，无论是成交量、成交区域，还是成交价格、成交居室都呈现平稳走势，“链家”市场专业人士认为，临近年底，十一月份二手房市场的平稳表现，证明了市场在适应和应对“外力”方面都有所增加，这也必将为促进05年二手房市场圆满收场添上浓墨重彩的一笔。 |
