| 2005年，对于房地产市场来说是一个阵痛年，也是使其趋于健康稳定发展的调整回归年。纵观2005年京城二手房市场的整体表现，在成交量明显增长的带动之下，二手房交易价格亦处于平稳的上调区间，表明宏观调控对于二手房市场的调节作用是正向积极的，也说明二手房市场对于政策的接受力是顺势而为的。那么，面对2006年整体宏观调控措施依然趋紧的情况下，京城二手房市场又将呈现出怎样的态势呢？我们认为，2006年的二手房市场将会继续保持相对平稳的上升趋势，而且上升的幅度将会再度扩大，具体来说将会呈现出以下的十大看点： 1、二手房市场的宏观调控政策将相对平静，但亦会有“亮点” 回顾2005年出台的各项宏观调控措施，基本已经涵盖了房地产市场的各个配套环节，特别是房产交易环节亦开始征收相应的税费。为此，2006年，在宏观调控政策方面应该不会再出现明显的震动，基本会处于相对平静；但是，平静亦不代表不会出现“亮点”。首先，今年出台的相关政策执行方面将会进一步加强；其次，对于房产二级市场来说悬而未决的个人所得税具体实施方面也将会有一个比较明确的界定；再次，在房贷利率方面，已经初具雏形的固定利率将会正式投放市场；最后，有关物业税的情况亦会有相应的初步“轮廓”显现。 2、二手房交易量达到85000套，涨幅亦会出现上调 从今年二手房交易量的涨幅状况来看，上涨幅度已经大幅回落，由去年增长幅度的69.21%下降为15.91%。而对于2006年来说，在一系列政策相对平缓的情况下，交易双方的购房预期不会呈现明显变化，二手房市场将会保持比较平稳的上升趋势，预计2006年的成交量将会达到85000套左右，涨幅在27.8%左右。为此，北京二手房市场在经过2005年调整之后，2006年的二手房市场又将呈现比较明显的上升趋势，在交易量获得一定提升的前提下，上涨幅度亦会出现明显上调。 3、已购公房放量更会凸现“瓶颈”态势 虽然京城已购公房的存量接近160万套左右；但是，公房的放量一直处于相对的“瓶颈”态势。统计资料分析，2004年的公房成交量为30194套，预计2005年公房的成交量将会在29000套左右，相比去年缩水了4%。为此，在2005年京城整体二手房交易量出现快速上涨的情况下，公房的成交量却依然处于相对的“疲软”状态，此中已经透露出公房的发展潜力受到了放量趋缓的“拖累”，而在2006年预计整体二手房市场比较平稳的大环境下，公房的放量将会更加凸现“瓶颈”趋势。 4、二手商品房的交易占比将更为加大 据统计资料分析，2004年二手商品房的成交量为27180套，成交占比为47.37%；预计2005年的二手商品房交易量将会达到37500套，成交占比达到56.39%。而随着二手商品房存量的逐年增加，城区新建商品房项目的逐渐缩减，已购公房放量“瓶颈”问题亦不能获得有效的突破；同时，据“链家”调查资料显示，在购买二手房的需求中，将近75%以上的投资置业者定位在房龄5年以内的次新房（二手商品房）。为此，受到供给和需求的双方有效刺激，预计2006年的二手商品房交易占比将会再次放大，占比会超过60%。 5、二手房交易价格保持温和上升 为了促使房地产市场的健康发展，维持房地产价格的平稳，2004年开始，相应的宏观调控政策已经初探市场，而到2005年更是打出了一套政策“组合拳”，更大程度上来平抑房价的上涨空间。在此调控政策的大背景下，2005年的二手房价格涨幅已经出现一定回落，涨幅由上年的7.47%下降为4.34%。2006年，房产交易双方的心理预期不会发生根本改变，供需两旺热度不减，这就决定了二手房价继续上涨的支撑力依然存在；但是，随着二手房成交区域更趋于多元化、郊区化和边缘化，亦会平抑二手房价的整体涨幅空间。 6、需求逐渐呈现郊区化和边缘化 随着北京“两轴?两带?多中心”功能规划的进一步实施，郊区建设的积极推进，交通设施的逐渐完善；同时，城区二手房价格的居高不下和房源供给的相对紧缺，使得需求逐渐往郊区与边缘地带转移，从而促使2006年的二手房交易将更加趋向于郊区化和边缘化。比如首钢搬迁和CRD功能规划的确立增强了消费者对石景山房产升值的预期、华润置地以25.65亿的天价拍得清河原三家毛纺厂用地亦提升了该区域房产的未来发展空间、通州马驹桥凭借亦庄的区位优势依然会成为一个新兴热点，这些都将有力促进2006年区域二手房交易量和交易价格的提升。 7、空置房更加为消费者所青睐 随着人们生活水平提高，许多消费者在置业过程中已经从以前的“一步到位式”房产投资置业理念逐渐向现在实施的“分步走”战略投资理念转变，梯级置业的观念基本形成。而空置房正以其兼备新房的设计质量优势和可与二手房比拼的价格优势，成为许多消费者梯级置业的首选。据链家代理的空置房项目销售统计来看，2005年的销售量相比去年上涨20%。为此，在市场需求整体比较强劲的情况下，2006年的空置房交易量将会有更加明显的表现。 8、金融机构将会加大自住需求的扶持力度 虽然2005年的宏观调控政策起始于3月的个人房贷利率上调；但是该政策的初衷是抑制过热的投资需求而非打压房产的自住需求。并且2005年下半年开始，部分银行对二手房贷款的政策已经开始逐渐放开了。政策放宽主要体现在获贷额度、年限及利率政策方面。为此，2006年金融机构对于房产自住的贷款需求将会继续加大扶持力度，而对于房产投资者或是投机者来说将会继续缩减。 9、房产经纪公司更加追求品牌效应 行业竞争是市场上亘古不变的定律。随着京城二手房市场的快速发展和未来潜力的有效释放，经纪公司之间的竞争将更加趋于白热化；同时，消费者对于品牌认可度的逐渐深入，品牌效应所产生的价值更加凸现。为此，2006年经纪公司将更加注重品牌经营，其中门店规模扩张、诚信规范操作亦是2006年经纪行业的主旋律。 10、透明交易将是2006年房产二级市场的主流趋势 2005年，房产交易安全问题再次暴露。在今年7月，合肥出现了“桃园事件”，10月，京城“佰家公司”拖欠房东租金问题亦闹得沸沸扬扬。而出现上述事件的关键点就在于交易过程没有实施完全的透明化，“现金收房”、“高进低出”、“暗箱操作”现象比较突出。为了促使房产二级市场的健康发展，摆脱经纪行业的诚信危机，扩大品牌经纪的影响力，透明交易将会是2006年房产二级市场的主流趋势。 |
