| 2005年可以说是房地产的政策年，从3月17日的央行二次加息，再到旧国八条和新国八条的下发，再到5月11日《关于做好稳定住房价格工作的意见》的出台等一系列政策组合拳，无不直指目前居高不下的房价，对北京房地产市场发展起到一定的调控和引导作用，促使房地产市场向着良性方向发展。随着各项政策影响的逐渐实施，2006年北京的房地产市场又将会呈现出怎样的格局呢？为此，中原地产通过对2005年市场发展特点进行总结分析，并对2006年二手房市场进行展望，对未来二手房市场发展进行了十大预测。 预测一：二手房交易活跃，成交量预计达95000套 北京的二手房真正活跃是从2003年开始，成交量曲线顿时变得陡峭起来。2001年至2005年二手房成交量一路高涨，从2001年的5000套、2002年的8000套、2003年成交量达到34703套，2004年57554套，2005年成交量（预计）达到65000套，我们可以看出二手房成交量的速度在以倍数增涨。预计2006年二手房成交量将会在2005年成交量增长的大好势头下，继续保持稳步发展，但不会像往年的增幅速度那么快。下面主要从市场需求及宏观市场走势两方面进行分析： 需求方面分析 1、新增户籍人口需要 根据《北京城市总体规划（2004-2020）》规定：2020年，北京市总人口将控制在1800万人左右，。其中户籍人口达到1350万人左右，年均增长率控制在1.4%以内。即每年北京市新增户籍人口达到16.8万。如果按照80%的新增家庭需要住房计算，每年需要住宅13.44万套，其中有30%人选择二手房，即2006年新增城市人口将近有4.032万套左右的二手房需求。 2、外来人口的住房需求 北京作为中国的首都、政治文化中心，吸引众多外地有志之士来此发展。随着2008年奥运会的临近，将会有更多的外地人锚准奥运商机来京发展，相对应的外地人对住房的需求增加。根据《北京城市总体规划（2004-2020）》规定，到2020年，北京市居住半年以上的外来人口控制在450万左右，即北京市平均每年新增外来(居住半年以上)人数达到5.6万。其中按45%外地进京人有购房需求则将近有2.52万套，其中按40%购二手房计算，则外地人购二手房的需求近1.008万套。 3、拆迁安置的住房需求 2008年奥运会的召开，政府为了改善市政市容，以整洁、优美、和谐、有序的城市环境迎接2008年奥运会，北京市建委制定了对危旧房改造计划。计划每年拆迁房屋量7万套左右，按照80%拆迁户有购房需求，且其中有55%购二手房来说，也就是2006年由于拆迁而导致的需求量为3.08万套。 4、高校毕业生增多，潜在购房需求增加 北京普通高校毕业生每年都在增长，2002年达到8.2万，2003年达到10.4万，2004年达到12.5万，2005年达到15.5万。这些人当中有80%的毕业生留在北京发展，且这些人当中有相当大部分在毕业3年左右会有购房需求。预计到2006年时在2002年和2003年毕业留京发展的学生其中将会有80%的人有购房需求，按30%的毕业生购二手房则会有3.57万套的需求量。 总计2006年北京二手房市场的需求量大致为11.69万套左右。 虽然消费者需求量对年度二手房总成交量起着主导性作用，但由于2005年的整体房地产市场的动荡，购房者对市场的消费信心还要慢慢恢复，再加之国家宏观调控已进入周期性调整阶段，2006年二手房成交量的增幅会趋缓，中原地产预计2006年北京二手房市场总成交量的上升幅度在50%左右，即95000套左右。 预测二：二手房成交价格平稳增长，增幅有所下降 二手房成交价格的涨跌是和供需关系息息相关的，供大于求时，价格下跌，反之，则价格上涨。自99年公房上市交易以来，二手房成交量也呈现出直线上升态势，成交价格也出现水涨船高现象。预计2006年二手房成交价格将呈现平稳增长趋势，且增幅会有所下降。究其原因主要是：首先，对房地产市场的宏观控制仍是重点，国家仍会加大力度来平抑房价的上涨速度，商品房价上涨速度放缓，与之相对应的二手房价亦不会产生太大的波动，处于平稳增长状态；其次，2006年的住房需求还存在很大的不确定性因素，如央行利率是否还会上调，还有物业税和个人所得税是否征取等等，这些因素在一定程度上都会影响消费者的住房需求。综合以上两点认为2006年二手房价格处于平稳增长状态，但增幅有所下降。 预测三：石景山、清河、东坝板块、轨道沿线、广渠门36号拍卖地块周边将成为2006年热点区域 一个区域的发展潜力跟该地区交通状况、配套设施、区域特色发展有着很大的关系。由于受以上利好因素的促进作用，专业研究人士认为石景山、清河和定福庄板块、轨道沿线、广渠门36号拍卖地块周边房地产将成为2006年的热点区域。 分析其原因，主要是： 第一，根据新修编的城市规划，要将石景山地区打造成首都休闲娱乐中心即提出CRD概念，以后石景山地区主要以服务、休闲的产业发展方向为主；再加之2005年底首钢要搬出石景山地区，该地区的生态环境将得到很大改善；交通方面，阜石路的开通解决一部分交通问题，而2005年10月15日莲花池西路的开通，又在很大程度上缓解了石景山地区的交通压力。这种种利好政策使得石景山地区成为2006年的一个热点区域。 第二，随着华润置地公司以天价25.65亿元取得清河地块这一壮举的实现，清河地区的未来房地产价值凸显出来，再加之2008年奥运会的临近，清河地区作为距离奥运场馆最大的居住区，其区域发展潜力无限，预计2006年将成为一大热点区域。 第三，随着东坝地区奥林匹克花园项目的入市，为该地区未来住宅的发展提供很好的引导作用。预计到2006年还会有几个大的项目入市，且都定位于中高档低密度住宅，将极大改变该地区的居住品质。另外，从配套设施方面，虽然目前东坝地区配套设施相对稍差，但不论是政府部门还是开发商均已意识到这一点，随着明年几大项目的入市，周边配套设施将会日渐完善起来，再加之该地区的先天优势，其空气质量好、绿化率高，相信2006年东坝地区将成为京城的一大热点区域。 第四，伴随着京城地铁、城铁的建成投入使用，为人们出行带来极大便利。交通的改善也势必会带热其周边房地产的发展，因此地铁4号线、5号线、奥运支线等轨道周边的房地产将成为2006年消费者竞相追逐的焦点。另外，莲花池西路的开通使得门头沟地区浮出水面，拉近了门头沟地区与市区的距离，未来市场前景看好。 第五、据北京市国土资源局网站最新信息，05年11月21日将会有14块地即将上市，其中广渠门36号（原北京吉普汽车有限公司）备受开发商关注，目前已有富力、SOHO中国、明天地产、和记黄浦等大开发商盯上这块地。随着该地块的入市，该地区将成为2006年京城的又一大热点区域。  预测四：中高档二手商品房将占据市场交易主流 北京二手房市场自2003年以来，成交量出现迅猛增长，据北京市房地产交易网统计数据显示： 2003年成交量为34703套，2004年成交量为57554套，2005年1-10月成交量为55064套。而伴随着成交量的迅速增长，其二手房成交属性中二手房商品房和再上市房（备注：房地产交易网是以二手商品房和再上市房作为统计标准）的占有比重也在发生着悄然变化，二手商品房交易量的占比在逐年、逐月增长。在2004年总成交量中，再上市房的占有比重为52.63%,二手商品房的占有比重为47.37%，很明显，二手商品房的成交量占比小于再上市房的成交量占比。但随着时间的推移，二手商品房的占有比重有增大的趋势，到2005年二手商品房成交量的占有比重变得愈来愈大，据交易网统计数据显示，2005年2月份二手商品房占有比重首次超过再上市房，二手商品房占比达到61.42%，另从交易网统计1-10月成交量数据中可知，2005年1-10月在总的成交量中，二手商品房的占比达到56.64%，高于再上市房的占有比重。这些数据无不证明二手商品房的占有比重将越来越高。 究其二手商品房占比越来越大的原因，主要是随着人们对居住生活水平要求的提高，二手商品房以其建筑年代较近，房屋品质较高、户型相对符合现代人居住理念等特点，而越来越受到消费者的青睐，其成交量一路走高，未来市场前景看好。 预测五：消费者购房愈发理性，梯级置业层次愈发分明 2005年国家系列宏观调控政策的出台，给二手房市场各参与主体带来了很深的心理影响，消费者购房观望情绪较浓，但随着政策的逐渐明朗化，消费者观望气氛有所缓解，但消费者理性购房指数在不断上升，并且消费者的购房观念也在不断改变，梯级置业思想在不断形成。而梯级置业观念的形成主要是基于以下三方面原因，首先，利率进入加息周期，未来还有可能加息，增加投资成本；其次，银行为了降低贷款风险，还有可能降低贷款成数；第三，对贷款者提前还贷实行限制措施。这些都使得消费者购房理性成熟程度提高，在购房时充分考虑自己目前的收入及未来的收入，做到量入为出，通过梯级置业的方式来解决居住问题，其梯级置业层次愈发分明。 预测六：公寓租赁市场略有升温，租金降幅有所减小 北京的公寓租赁市场自2001年以来租金一直处于下滑状态，其主要原因就是2000年以后，公寓供应面积大幅度上涨，产品激增的刺激使公寓租金同时下降。再加之公寓市场承租客户范围相对要窄小许多，大部分为政府官员、外企老板、外企高级主管、年轻白领等等。需求量不足也是市场价格一路下降的一个原因。但随着2008年奥运会的临近，奥运商机必然会吸引众多外资企业来京谋发展，带来更多的国际化客户群体，势必会带动北京公寓租赁市场的发展，交易市场有所回暖。预计2006年北京公寓租赁市场将略有升温，其租金降幅会有所减小。 预测七：经纪行业风险不断，促其银企合作密切 2005年经纪行业不良事件不断，经纪公司诚信缺失，使得消费者对经纪公司认可度大大降低，迫切需要一种安全的交易方式来提高经纪行业的诚信度。由此而酝酿出由银行来进行交易担保的方式，目前银行可谓是消费者最值得信赖的地方。“资金由银行监管”就是银企合作地一个产物。相信在2006年随着经纪公司诚信经营品牌宣传的力度加大，银企之间的合作将会更加密切，会有更多的创新模式出现，更好地为消费者提供更为安全的服务。 预测八： 银行为降低风险，继续加强贷款审批力度 2005年银行为规避风险，在对二手房贷款时进行了诸多限制如对贷款者年龄、房屋建筑年代提出限贷条件。从目前来看，银行贷款成数普遍为7成，仅有个别银行宣称对于贷款者资信好的可以贷至8成，但这种情况出现很少。由于北京二手房市场发展时间不久，其市场成熟度不高，而随着二手房成交量的一路走高，如果市场监管机制不能及时跟上，潜在风险就很容易爆发，因此对于2006年来说，中原地产专业研究人士认为，虽然目前银行一直在说要加强对二手房市场的贷款支持，但处于对二手房市场潜在风险的考虑，银行还会继续严格加强贷款审批力度。 预测九：本土化经纪公司积极探索经营管理模式转变 2005年国家出台一系列宏观调控政策，其中营业税的征收、普通住宅与非普通住宅判定标准的重新界定，使得业主在出售房屋时增大了出售成本，在一定程度上影响业主的出售意愿，有部分业主势必会将增加的成本转嫁给买方，直接导致买卖双方因税费问题而使成交量出现下降。无疑这对经纪公司来说是一个巨大的考验，首先，成交量下降对于那些赢利模式单一，如只做租赁或只做买卖的公司来说，缺少一项规避风险的能力，因此有部分经纪公司开始考虑在赢利模式上有所调整；其次，受税收政策影响，业主出售成本增加，这在一定程度上降低了经纪公司吃差价的利润空间；第三，从今年“佰家事件”也反应出一个问题，即经纪公司在从事代理业务时，对经纪公司资金实力、管理水平要求非常高，这也为其它经纪公司敲响了警钟。目前已有很多经纪公司在积极探索一种最佳的经营管理模式，这种模式要经得住市场考验，其规避风险能力应该是最好的。 预测十：二手房市场的政策出台将以“稳”字当头 从2005年开始，国家已进入房地产业的宏观调控周期，2005年的房地产市场可谓是政策叠出，但目前北京的二手房相关政策与国内较为成熟的二手房市场如广州、上海、深圳等地的二手房政策与税费征收比率相比较相差无几；再加之国家推动北京二手房市场的成熟发展也将促进整个房地产市场供需比例平衡。所以，2006年除了个人所得税的征收，在二手房其他政策方面不会再出现较大的调整，中原地产专业研究人士认为：2006年北京二手房方面的政策将会以“稳”字当头，恢复购房者的消费信心、从而推动二手房交易稳步发展。 |
