| 在抑制过热投资或投机行为的政策出台后，高速增长的交易量开始回落，持续快速上涨的房价亦趋于平缓。在真实体现房产价值理性回归之际，北京房市亦接受住了政策带给市场的阵痛。市场专业人士总结了对2005年北京二手房市场影响最大的四大关键词。透过这几个关键词，亦道出了各自背后隐藏的内在本质。 关键词：房产新政 双方博弈正当时 05年初，房价一如既往的高升猛涨，使得参加两会的无数代表忧心忡忡。如何抑制楼市过热，保持房价平稳回落就成为了今年的重头戏。3月17日，央行宣布再次上调房贷利率，由此拉开了本年度的宏观调控序幕。但是，事与愿违，二手房成交量和成交价格双双走强。据统计资料分析，今年4月京城二手房的成交量环比上涨19.92%，而成交价格的上涨幅度亦达到了一个“峰值”，为11.49%。 面对房价“气贯如虹”的上涨趋势，5月11日，建设部等七部门再度联合重拳出击，出台了《关于做好稳定住房价格工作的意见》（即通常所说的房产新政），新政强调房产交易环节将严格征收营业税，对于2年内出售的按交易全额征收营业税，2年外的非普通住宅出售按差额征收营业税。受此影响，极大的缩减了房产出售者的即得收益；但是，基于出售利益的维护以及当前整体房产市场所处的供不应求现状，增强了绝大部分出售者将税负成本转嫁给购房者的信心；相反，透过政府出台一系列“组合拳”的意图，也加强了购房者对于未来房价将趋于平缓的研判，并且上海房价受政策调控出现跌势更是支撑了消费者对京城房价下滑的预期。为此，一方是尽量要将税负成本实施转嫁；但另一方却是呈现明显的反推，基于双方利益的不对等，交易双方力量的博弈由此形成。  关键词：个税风波 实施与否难抉择 6月15日，北京的东城、朝阳和海淀等区开始试行房产交易环节征收相应的个人所得税，采取“个税与过户挂钩”的强制征收措施；受此因素影响，京城的二手房交易量出现明显萎缩，市场反应剧烈，最终在经过半月的运行后取消。而征收个税会对房产交易市场产生巨大影响还可以从一年以前杭州实施的结果可以得到一点佐证，也是经过短短几个月的操作之后即告终止，还有今年南京试行三天也宣告“流产”。这些都说明，消费者对个人所得税的征收存在极大的抵触心理，强行征收必然会对交易市场产生较大的震动。 但是，有关个税的征收问题并没有因此而终止。10月7日，国税总局下发了《关于实施房地产税收一体化管理若干问题的通知》（国税发[2005]156号），明确了对存量房交易环节所涉及的税收要实行“一窗式”征收和严格坚持依法治税，从中再次引发了个税征收的疑虑。从目前来看，该政策还没有正式的付之以实施，最终是否会实施也还存在斟酌。一系列的个税风波，折射出政策实施与否的两难抉择。 关键词：价量背离 多头势力占上风 自5月七部委出台新政之后，由于房产交易环节征收营业税、个人所得税等相关税费，大大改变了房产交易双方的心理预期，出售者纷纷采取“惜售”策略，购房者也由“积极入市”转向“持币观市”，直接促成了京城二手房交易量的逆转直下。据统计资料分析，6月的二手房交易量相比5月下降27.62%，而且此后几月的交易量继续呈现下降态势；相反，二手房的交易价格却依然呈现上升趋势，新政之后的平均交易价格相比新政出台前的交易价格上涨6.28%，达到4332元/平米。 “价量背离”亦是今年北京二手房市场频繁呈现的一大特色，虽然成交量出现了大幅回落，但是依然不能遏制房价上扬的趋势。此中表明，就目前北京的二手房市场来看，即使政策的调整在某一特定时间内会缓和相应的供求矛盾；但是，北京较强的自住刚性需求、奥运经济所推动的城市建设加快、交通基础设施的更加完备等等利好，使得对未来房产市场的“看多”势力要明显的占据“看空”上风，从而大大支撑了房价的“坚挺”和继续走强。 关键词：经纪公司 开店关店齐头进 进入6月之后，受房产新政实施影响，直接导致了京城二手房交易量的大幅萎缩，而产生联动效应的就是经纪公司的经营面临着巨大的挑战。据当时各大经纪公司的统计数据显示，房源委托量和客户咨询量分别下滑了22%和30%以上，基于此，一方面经纪公司的经营收入处于了相对的停滞状态，另一方面却又要继续维持门店经营的基本运营投入大量费用，使得相当一部分经纪公司出现了“入不敷出”的经营窘境，更让许多经纪公司感受到了政策调控带来的强大杀伤力，从而出现了一批中小经纪公司纷纷采取关店的方式来缩减经营的支出，规避政策所带来的“锋芒”。 在一大批中小经纪公司纷纷选择缩减规模，关闭门店来暂渡经营难关的同时；京城品牌经纪公司却趁此通过兼并和收购来扩充自身的经营规模，加大公司门店扩张的速度。利用房产微调之际有效充实自身的经营实力，一方面为后市的回暖打好铺垫；另一方面又可以借此树立公司更强的品牌效应，更多地抢占未来市场份额。为此，房产经纪行业又多出了一道开店关店齐头进的少有“背离景象”。 |
